Fusionsverhandlungen werden für Immofinanz nicht einfach“

Die CA Immo hat für die ersten drei Quartale 2017 gute Zahlen vorgelegt und bleibt für das Gesamtjahr positiv. Die Fusionsverhandlungen mit der Immofinanz wurden noch nicht aufgenommen.

Die CA Immo ist im Geschäftsjahr 2017 weiterhin gut unterwegs. So konnte der heimische Immobilienkonzern in den ersten neun Monaten sowohl die Mieteinnahmen als auch den Gewinn deutlich steigern. Konkret stiegen die Mieterlöse - vor allem dank jüngster Akquisitionen wie etwa des Budapester Millenium Towers (Foto) - um 8,9 % auf 133,5 Mio€ und die Nettomieteinnahmen um 11,9 % auf 121,8 Mio Euro. Das Konzernergebnis legte um 17 % auf 147,6 Mio Euro zu, während das
EBITDA um 11 % auf 124,1 Mio Euro angehoben werden konnte.

Konservative Guidance

Der FFO I stieg in den ersten neun Quartalen auf 84,8 Mio€ (Vorjahrszeitraum: 69,9 Mio€). „Für das Gesamtjahr erwartet das Management nach wie vor einen Wert von mehr als 100 Mio€, was angesichts der starken Entwicklung nach drei Quartalen eher konservativ klingt“, so Erste Group Analyst Christoph Schultes. Wie CEO Frank Nickel gegenüber dem Börsen-Kurier erklärt, bleibe man bei der FFO Guidance für 2017, da man unter anderem noch mit Instandhaltungskosten rechne, die traditionellerweise im vierten Quartal anfallen.

Wie Schultes festhält, notiert die Aktie aktuell mit einem Abschlag von mehr als 15 % zum EPRA NAV,
der das Entwicklungspotenzial des Unternehmens, das vor allem durch die zahlreichen Grundstücke in deutschen Metropolen gegeben sei, in keiner Weise widerspiegele. „Die Abschläge zum NAV sind unserer Meinung nach nach wie vor auf Unsicherheiten im Zusammenhang mit der möglichen Fusion mit der Immofinanz zurückzuführen und in unseren Augen nicht gerechtfertigt“, meint Schultes.

Nicht von der Hand zu weisen ist jedenfalls, dass sich die Aktienkurse von CA Immo (Year-to-date-Performance: +42 %) und Immofinanz (+12 %) zuletzt immer weiter aus-einanderentwickelt haben und aktuell eine Differenz von rund 30 % vorliegt. Für Martin Rupp, Fondsmanager bei der 3 Banken-Generali Invest, ist das auch berechtigt. „Besonders die Grundstücksreserven der CA Immo bleiben attraktiv und bieten hohes Potenzial für Developments“, sagt er.

„Ich denke die Fusionsverhandlungen werden für die Immofinanz nicht einfach werden, wenn man die unterschiedliche Qualität und Bewertung der Portfolien in Teilbereichen betrachtet“, so Rupp weiter. Stichwort Fusionsverhandlungen. Nachdem die Immofinanz Mitte November den Verkauf des Russland-Geschäfts im Rahmen eines Share Deals an die russische FORT Group bekannt gab, was bekanntlich die Voraussetzung für die Wiederaufnahme der Gespräche zwischen beiden Unternehmen war, steht diesen grundsätzlich nichts mehr im Wege.

Spannend ist für Rupp, ob und wie die CA Immo den Earn-out überhaupt berücksichtigen könne, da er ja nicht bilanziert werde. Der Hintergrund: Inklusive Finanzpassiva (675 Mio€) beläuft sich der Kaufpreis für das Bruttovermögen bei 901 Mio€, jener für das Reinvermögen bei bis zu 226 Mio Euro. Laut Immofinanz sind darin ein bis Jänner 2022 gestundeter und garantierter Betrag von 14,5 Mio Euro sowie ein ebenfalls 2022 zu zahlender, aber von den Umsätzen der Einkaufszentren im Jahr 2021 abhängiger Earn-out von bis zu 9 Mrd RUB (rund 136 Mio Euro) enthalten.

Bezüglich des potenziellen Mergers mit der Immofinanz liegen der CA Immo derzeit jedenfalls keine Informationen vor, wie auf Anfrage des Börsen-Kurier zu erfahren war. „Wir sind bereit, wieder in die Merger-Verhandlungen einzutreten und erwarten eine diesbezügliche Kontaktaufnahme seitens der Immofinanz spätestens nach dem Closing des Russland-Verkaufs (Ende Dezember, Anm.)“, so Nickel.

Gemeinsam oder alleine besser?

Darauf, dass keinesfalls eine „gemähte Wiese“ zu erwarten ist, deutet jedenfalls ein kürzlich abgegebener Kommentar von CFO Volkert Volckens. Da die Schwelle mit erforderlichen 75 % Zustimmung durch die Aktionäre bei einer Hauptversammlung sehr hoch sei, müsse das Angebot „ein sehr überzeugendes sein“. Es gehe hier ohne Emotionen nur um die Sache: „Wenn wir finden, wir haben einen sehr guten Deal gefunden, schlagen wir den den Aktionären vor.“ Dabei sei die zentrale Frage, ob man gemeinsam besser sein könne als alleine.                                      

Autor: Mag. Patrick Baldia (redaktion@boersen-kurier.at)

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