Mit dem Autoboom des Wirtschaftswunders entdeckte der Staat die Autofahrer als große Einnahmequelle. Nach einem langjährigen Immobilienboom folgen nun die Immobilienbesitzer. Es begann per 1. April 2012 mit der Immobilienertragssteuer. Seither unterliegen mit wenigen Ausnahmen sämtliche Einkünfte aus der Veräußerung von Liegenschaften einem besonderen Steuersatz. Dieser liegt bei „Neu-Grundstücken“, die ab dem 31. 3. 2002 angeschafft worden sind, seit 2016 bei 30 % (zuvor 25 %). Bemessungsgrundlage ist die Differenz zwischen Veräußerungserlös und Anschaffungskosten. Sie wird um Kosten für Mitteilung ans Finanzamt und die Selbstberechnung der Immobilienertragsteuer vermindert. Ursprünglich konnte nach Ablauf des 10. Jahres ab der Anschaffung die Bemessungsgrundlage noch um einen Inflationsabschlag von jährlich 2 % gekürzt werden. Dieser entfällt ab dem Jahr 2016. Auch die auf Basis einer großzügigen Pauschalannahme der Anschaffungskosten berechnete effektive Steuerbelastung beim Verkauf von „Alt-Grundstücken“ (Erwerb vor 31. 3. 2002) erhöhte sich 2016 von 3,5 auf 4,2 % des Verkaufserlöses.

Bei Anlegerwohnungen sind seit 2016 die Abschreibungen vermindert. Die Verteilungszeiträume von Instandsetzungs- bzw. wahlweise von Instandhaltungsaufwendungen wur­den von 10 auf 15 Jahre verlängert und die Abschreibungsbasis bei Wohnungen hat sich von 80 auf 60 % Gebäudeanteil verringert. Die Folge: Eine höhere Steuerbelastung.

Vermögenssteuern auf leerstehende Wohnungen und Einfamilienhäuser gelten als zukünftiges „Schreckgespenst“ für Immobilienbesitzer. Doch der jüngste Gesetzesvorschlag der SPÖ erreichte eine neue Dimension. Ziel sei es, das Wohnen wieder erschwinglicher zu machen.

Werden Wohnungen, die älter als 20 Jahre sind, neu vermietet, soll laut SPÖ künftig ein bundesweiter Basismietzins von 5,50 Euro/m² und Monat gelten. Darauf können Zu- und Abschläge für Lage und Ausstattung kommen. Georg Edlauer, Obmann des Fachverbandes der Immobilien- und Vermögenstreuhänder der WKO, beschreibt gegenüber dem Börsen-Kurier die Folgen: „Sowohl der preisgeregelte Bereich der Richtwert-Mieten als auch österreichweit jene 20 % des Gesamtbestandes an Mietobjekten, welche dem freien Mietzins unterliegen, würden empfindliche Mietkappungen bis 50 % und mehr erfahren.“ Das erscheint bei oberflächlicher Betrachtung toll für Mieter. „In der Praxis ist aber zu erwarten, dass Eigentümer – ob privat oder institutionell – nicht mehr in den Wohnungsneubau investieren werden bzw. nicht mehr in eine zeitgemäße Ausstattung und Qualität. Dies deshalb, weil notwendige Rendite nach Ablauf dieser 20 Jahren nicht mehr gegeben ist. Das Wohnungsangebot wird damit mittelfristig geringer und schlechter“, warnt Edlauer.

Um mehr Wohnangebot zu schaffen müsste der Staat eigentlich Vorsorgewohnungen fördern und gleichzeitig wären tausende Existenzen im Alter abgesichert. Doch der aktuelle Gesetzesvorschlag bewirkt das Gegenteil. Bis dato können aus laufenden Mieterträgen Kreditraten und Instandhaltungskosten in der Regel abgedeckt werden. Sind die Kredite abbezahlt, können mit den Mieteinnahmen Einkommenslücken in der Pension kompensiert werden. „Mit der geplanten Deckelung wäre nach 20 Jahren aber die Rückzahlung der Raten nicht mehr möglich, bei Pensionseintritt wären die Zusatzeinnahmen weitaus geringer als geplant. Besonders schlimm wird es, wenn der Eigentümer die Kreditraten nicht mehr bezahlen kann und die Wohnung zwangsversteigert wird. Damit würden zahlreiche Menschen nicht nur ihr Eigentum verlieren, sondern auch weiterhin für nicht vom Versteigerungserlös abgedeckte Kredite haften“, erläutert Edlauer die Nebenwirkungen.“

Autor: Michael Kordovsky (redaktion@boersen-kurier.at)