Die Neuordnung der börsennotierten heimischen Immobiliengesellschaften ist alles andere als abgeschlossen. Zur Erinnerung: Anfang Juli wurde bekannt, dass die CA Immo mit der Starwood Capital Group über einen neuen Kernaktionär (Anteil: 26 %) verfügt. Erst im April hatte sich die Immofinanz – nach der gescheiterten Fusion mit der CA Immo – 29 % an der S Immo gesichert. Auch hält die S Immo weiter rund 12 % an Immofinanz und 5 %  an der CA Immo. Damit nicht genug: Letztere besitzt rund 6 % der Aktien der Immofinanz. Für reichlich Spannung ist also weiterhin gesorgt.

Immofinanz will Fusion

Bei der Immofinanz macht man kein Hehl daraus, was man mit dem 29-%-Anteil an der S Immo vorhat. „Die S Immo ist für uns eine strategische Beteiligung mit dem mittelfristigen Ziel, beide Unternehmen zusammenzuführen“, so CEO Oliver Schumy bei der HV im Mai. Auch bei der S Immo scheint man gegenüber einer Zusammenführung grundsätzlich nicht abgeneigt zu sein. „Generell spricht sehr viel für größere, kapitalstarke Einheiten“, so CEO Ernst Vejdovszky gegenüber dem Börsen-Kurier. Ein konkreter, dahingehender Vorschlag müsste allerdings so gestaltet sein, dass er den Aktionären beider Gesellschaften Vorteile bringt.

Für Stefan Scharff, Analyst bei SRC Research, gibt es zwischen S Immo und Immofinanz „definitiv gewisse Überschneidungen sowie – im Falle einer erfolgreichen Fusion – auch Größenvorteile“. Man sollte diese aber nicht überbewerten. „Es mag zwar Synergieeffekte im gewerblichen Bereich geben – allerdings nicht in dem Ausmaß wie das etwa bei der Konsolidierung der Wohnimmobilienwerte Vonovia und Conwert der Fall ist“, hält er fest. Nachsatz: „Beide Unternehmen zusammen zu führen würde nicht von heute auf morgen gehen, sondern wäre mit gewissen Adjustierungen verbunden.“

Was die Managementqualität betrifft, sieht Scharff die S Immo über der IFAG. Es gebe unter den Wiener Immo-Unternehmen kein anderes, wo CEO und Vorstand über eine ähnlich langjährige Erfahrung verfügen wie das bei der S Immo – mit Vejdovszky und Friedrich Wachernig – der Fall sei. Einen interessanten Blick in die Glaskugel wagte in diesem Zusammenhang ein Aktionär bei der HV der S Immo Anfang Mai. „Vielleicht werden sie die neuen Vorstände der Immofinanz“, meinte er gegenüber den beiden.

Bei der 3 Banken-Generali Investment-Gesellschaft erwartet man jedenfalls, dass es früher oder später zu einer Vereinigung der beiden Unternehmen kommen wird. „Viele Marktteilnehmer rechnen dabei eher mit einer Fusion zwischen S Immo und Immofinanz, man kann aber aufgrund des – nach dem Verkauf der CA-Immo-Anteile – komfortablen Kassenbestandes der Immofinanz auch eine Übernahme der S Immo nicht gänzlich ausschließen, da eine derartige Transaktion auch einfacher und schneller scheint“, so Fondsmanager Martin Rupp im Gespräch mit dem Börsen-Kurier.

Wie Rupp weiter ausführt befürchten einige Marktteilnehmer, dass ein Kaufpreis von 20 Euro pro Aktie der S Immo (die gesetzliche Untergrenze innerhalb eines Jahres, Anm.) für die Immofinanz wertvernichtend wäre, da das Papier derzeit über dem NAV notiere. „Allerdings scheint bei der S Immo nicht nur aufgrund ihrer Beteiligung an der CA Immo aus unserer Sicht noch Aufwertungspotenzial beim NAV vorhanden zu sein, sodass man mittelfristig gar nichts ausschließen sollte“, so der Fondsmanager.

Wegen der noch immer bestehenden Beteiligungen der drei Immobiliengesellschaften untereinander (CA Immo an der Immofinanz, S Immo an der CA Immo, Anm.), sollte aber auf längere Sicht auch eine „große österreichische Lösung“ nicht ausgeschlossen werden, so Rupp. Durch den finanziell sehr potenten neuen Kernaktionär der CA Immo, Starwood, würden viele Optionen – weil theoretisch auch finanzierbar – nun zumindest denkbar erscheinen.

Eine „große österreichische Lösung“ würde jedenfalls nicht nur wegen der damit verbundenen Synergieeffekte durchaus Sinn machen. Dadurch würde man in eine völlig andere Börsenliga aufrücken und auch ins Visier neuer Investoren geraten. Die Aktie würde in diversen Indizes deutlich höher gewichtet werden, weshalb sie dann auch viele passive Investoren kaufen müssten. Zudem würde sich die Handelsliquidität der Aktie massiv erhöhen, was auch das Pricing weiter verbessern würde.

Starwood: Starke Reputation

Mitentscheidend in diesem Zusammenhang sicherlich, was Starwood mit dem kürzlich erworbenen Aktienpaket der CA Immo vorhat. Scharff glaubt, dass sich Starwood fürs Erste mit dem 26-%-Anteil begnügen und abwarten werde, ob sich das Unternehmen in die für den US-Investor richtige Richtung entwickeln werde. „Wieso sollte Starwood die aktuelle Börsenotierung und die bis 2022 gefüllte Projektpipeline in Frage stellen“, meint er. Bei der CA Immo wollte man die konkreten Ziele des neuen Kernaktionärs auf Anfrage des Börsen-Kurier nicht kommentieren. Besorgt gibt man sich allerdings auch nicht gerade. „Starwood ist ein auf globale Immobilieninvestitionen konzentrierter Finanzinvestor mit einer exzellenten Reputation“, so das Unternehmen.

Autor: Mag. Patrick Baldia (redaktion@boersen-kurier.at)