Run auf Immobilien hält an

Die Investoren-Nachfrage bleibt trotz geschmalzener Immobilien-Preise hoch.

Julia Kistner. „Die Nachfrage nach Immobilien ist investorengetrieben“, bestätigt Christian Petter, der Vertriebs-Vorstand der ifa AG, eine Tochter der SoraviaGruppe, im Gespräch mit dem Börsen-Kurier. Und: „Das anhaltend niedrige Zinsniveau ist hier sicherlich ein wichtiger Treiber.“ Vielen Anlegern würde aber auch noch die Finanzkrise in den Knochen stecken. Sie suchen weiterhin Veranlagungsalternativen abseits der Kapitalmärkte.

Durch den Run auf Anlageimmobilen hätten sich zwar die Anschaffungskosten für Immobilien deutlich verteuert, und kurzfristig können Mieten und Erträge nicht immer entsprechend mitziehen, „Studien zeigen jedoch, dass sich mit Bauherrenmodellen durch die Mieteinnahmen und die steuerlichen Vorteile nach wir vor dreiprozentige Renditen erzielen lassen.“ Und das netto, abzüglich sämtlicher Kosten und Nebenkosten.

Alt-Wiener-Zinshaus ist passé
„Das klassische Alt-Wiener-Zinshaus gibt es kaum mehr zu kaufen und wenn, dann meist verbunden mit wenig attraktiven Renditen“, meint Petter. Was heute zähle, sei die künftige Lage: „Attraktiv sind Gegenden mit viel Zuzug wie etwa der 21. und 22. Wiener Gemeindebezirk, wo gerade gute Infrastruktur entsteht, die sich in 15 bis 20 Jahren sogar noch besser verwerten lassen.“ In Wien stimme nicht nur die Nachfrage, sondern auch das Angebot sowie das Mietrecht- und Förderwesen, das Landessache ist.

Neue Immobilien-Produkte
Nicht jeder hat einen Anlage-horizont von 20 Jahren oder mehr. Jeder hat auch nicht 100.000 Euro und aufwärts für ein Bauherrenmodell flüssig - wobei nur ein Drittel davon als Eigenkapital eingebracht werden muss.

Daher sei auch bei der ifa AG die Devise, im Angebot noch breiter zu werden. Neben den Bauherrenmodellen werden Vorsorgewohnungen und mit ifa Prime auch Beteiligungen an kostbaren Raritäten in Top-Lagen angeboten, wie aktuell das Palais Faber in Salzburg. „Weiters haben wir 2018 die Online-Plattform ifainvest.at neu gestartet“, ist Petter stolz. Ab 5.000 E Mindestinvestment kann man dort Anleihen der ifa AG und von anderen Unternehmen der Soravia Gruppe mit Laufzeiten von 30 Monaten bis vier Jahren zeichnen. „Bis zum Sommer planen wir auch Anleihen von anderen Immobilien-Unternehmen anzubieten. Möglicherweise platzieren wir auch ein Produkt, mit dem private Anleger auch in Gewerbe- und Hotelimmobilien investieren können.“ Was es genau sein wird, darüber hält sich Petter noch bedeckt. Die Anlagesumme, aber auch die Laufzeit, will man irgendwo in der Mitte der Produktpalette ansiedeln.

Sicherheit geht vor
Trotz allem ist man bei Bauherrenmodellen „nur“ Miteigentümer und nicht Alleineigentümer und bei Immobilien-Anleihen besitzt man nicht einmal eine Immobilie, sondern nur eine Schuldverschreibung. „Daher ist es ja umso wichtiger, dass man auf Qualität achtet“, betont Petter, „wir haben 41 Jahre Erfahrung mit Immobilieninvestments. Seit der Gründung haben wir mehr als 460 Projekte realisiert mit nahezu keinem Leerstand. Über 7.000 Klienten haben uns rund 2,24 MrdE anvertraut. Da steckt schon Substanz dahinter.“ Damit sei man mit ifainvest.at auch groß genug, einen eigenen Online-Verkauf von Immobilien-Wertpapieren zu betreiben.

Man brauche hierfür keine Crowdinvesting-Plattform, über die nachrangige Anleihen vertrieben werden, die nicht der Prüfung durch die Finanzmarktaufsicht unterliegen.

Seit den Skandalen um die Alpine- und Wienwert-Anleihen sind österreichisch Anleger ohnehin - zu Recht - skeptisch, wenn Unternehmens-Anleihen deutlich höher als das Marktniveau verzinst werden. Das sind allerdings auch die ifa-Papiere: Die vierjährige ifa AG-Unternehmensanleihe liegt bei 4 %. Die 30-monatige „Schloss Freihof Anleihe“- die für die Entwicklung eines Wohnprojekts im 19. Wiener Nobelbezirk aufgelegt wurde, je nach Kapitaleinsatz 4,75 bis 5,5 %.

Dass Projekte in Entwicklung so viel höher verzinst sind, hängt mit dem höheren Risiko zusammen, das Banken heute häufig nicht mehr finanzieren wollen. Es kann beispielsweise zu Bauverzögerungen kommen und dann müssen die Objekte auch erst am Markt gut verkauft werden.

Ist der Developer nicht an der Börse und damit weniger transparent für den Anleger, muss er dafür auch höhere Renditen bieten.

Bauherrenmodell forever
Apropos sicher: Wie sicher kann man sich bei einem Anlagehorizont von 20 Jahren eigentlich sein, dass die Steuervorteile des Bauherrenmodels nicht doch von dieser oder nächsten Regierungen gekippt werden.

„Da sehe ich null Gefahr“, meint Petter, „das Bauherrenmodell ist das einzige funktionierende Public-Private-Partnership-Modell, das ich in Österreich kenne. Ein Zukunftsmodell, das leistbaren Wohnraum schafft und durch einen guten Mietermix eine nachhaltige Stadtentwicklung fördert.“

Foto: ifa AG

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