Michael Kordovsky. Seit der Zinsdelle 2016 steigen die Wohnimmobilienpreise im Euroraum mit einem kontinuierlichen Tempo von gut 4 % p.a. Zusätzliche Beschleunigung folgte in der Corona-Krise 2020. Von jeweils 4,9 % im 2. und 3. Quartal stieg der Preisauftrieb für Wohnimmobilien aller Art im Euroraum im vierten Quartal auf 5,4 %. In der EU lag der Hauspreisanstieg sogar bei 5,7 % auf Jahresbasis, verglichen mit 5,3 % im Vorquartal.

Alle EU-Länder zeigten zuletzt Preisanstiege. Am stärksten waren sie in Luxemburg (+16,7 %), Dänemark (9,8 %) und Litauen (9,4 %), gefolgt von Polen und Tschechien mit je 8,9 %, während Irland mit 0,6 % relativ bescheiden abschneidet, ähnlich wie Italien mit 1,6 % sowie Malta und Spanien mit jeweils 1,7 %.

Italien und Spanien haben eines gemeinsam, nämlich eine hohe Arbeitslosigkeit von jeweils 10,2 bzw. 16,1 % im Feber verglichen mit 7,5 % im EU-Durchschnitt. In Tschechien und Polen liegt die Arbeitslosigkeit hingegen nur bei 3,2 bzw. 3,1 %, während sie in Luxemburg und Dänemark bei 6,7 bzw. 6,1 % lag. Unterdurchschnittliche Arbeitslosigkeit stärkt die Kaufkraft und umgekehrt.

Doch die allgemeinen Treiber sind niedrige Zinsen in Kombination mit einer massiven Ausweitung der Geldmenge sowie individuelle Sonderfaktoren diverser Märkte. Fakt ist, dass sich durch die Corona-Krise Bauprojekte verzögerten, was in manchen Gegenden die Wohnungsknappheit noch zusätzlich erhöhte. Doch die Euro-Geldmenge ist länderüberschreitend quantitativ greifbar. Das jährliche Wachstum der Geldmenge M3 lag im Feber bei 12,2 und März 2021 bei 10,1 %. So ist es nicht weiter verwunderlich, dass laut dem von der OeNB veröffentlichten Wohnimmobilienpreisindex im ersten Quartal 2021 die Wohnimmobilienpreise bundesweit auf Jahresbasis um 12,3 % stiegen, wobei sich der Boom mehr in den Speckgürtel von Großstädten bzw. weiter in die Provinz verlagert. Außerhalb Wiens stiegen die Wohnimmobilienpreise um 14 % und jene für neue Wohnungen um 16,7 %. Einfamilienhäuser verteuerten sich hier um 12,9 %, da mit dem Homeoffice-Trend der Bedarf nach Wohnen im Grünen gestiegen ist. Gleichzeitig gibt es einen Nachfragetrend hin zu Drei- und Vierzimmerwohnungen.

Erste Überhitzungstendenzen?
Mittlerweile setzen „Schrottimmobilien“ im Niemandsland zu exorbitanten Preissprüngen an, was unter normalen Zinsbedingungen ebenso ein Überhitzungssignal wäre wie beispielsweise magere Mietrenditen von 1,9 bis maximal 3,9 % in Wien. Im ersten Bezirk liegen die Wohnungsmietrenditen sogar nur noch bei 1 % und darunter.

Die Oesterreichische Nationalbank (OeNB) schreibt in „Immobilien aktuell (Q1/2021)“: „Der Fundamentalpreisindikator der OeNB für Wohnimmobilien für Österreich verzeichnet im vierten Quartal 2020 aufgrund des starken Preisauftriebs einen weiteren Anstieg. Mit 18,6 % lag der Indikator um 2,7 %-Punkte über dem Wert des Vorquartals. Für Wien betrug der Wert 24,1 %, womit der Wert gegenüber dem Vorquartal konstant blieb. Die im Fundamentalpreisindikator enthaltenen Faktoren zeigen eine niedrigere Preisentwicklung als die tatsächliche an, was auf eine zunehmende Überhitzung des Wohnimmobilienmarktes hindeutet.“

Das ist eine starke Abweichung gegenüber den langjährigen Durchschnittswerten seit 1989. Zu den Faktoren zählen reale Immo-Preise, Leistbarkeit, Preise zu Mieten, Preise zu Baukosten, Wohnbauinvestitionen zum BIP und das Zinsrisiko. Vor allem haben sich die Immobilien-Preise zuletzt von den Inflationsraten und Baukosten abgesetzt. Quer durch die EU stieg das Verhältnis zwischen den Preisen von Wohnimmobilien und Einkommen. Die Immobilienpreise haben sich von den Einkommenssteigerungen abgekoppelt. Nimmt man das Verhältnis von Immobilien-Preisen zu Einkommen (Quellen sind OECD und OeNB), so stieg der betreffende Index von 2016 bis zum dritten Quartal 2020 in Österreich von 105,5 auf 123,4 Punkte und in Portugal sogar von 103,1 auf 126,6 Punkte. Starke Anstiege gab es auch noch in den Niederlanden (von 102,5 auf 124,5 Punkte), Lettland, Ungarn und Luxemburg.

Doch auch die Zinsen purzelten und die niedrigen Kreditraten steuerten der Preisteuerung insofern entgegen, weil auf der Kreditseite die Leistbarkeit wieder gestiegen ist. Somit kann noch nicht pauschal von einer Immobilienblase gesprochen werden. Auch sind nach wie vor, insbesondere bei Wohnungskäufen in Österreich, solide Eigenmittelquoten im Spiel.

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