Immobilienmärkte außer Rand und Band

Die Immo-Hausse beschleunigt sich. Doch wann dreht der Markt?

Michael Kordovsky. Nicht nur in Österreich zeigen sich partielle Blasentendenzen am Immobilienmarkt. Im Einklang mit einer explodierenden Geldmenge sind in den größten Städten der USA die Immobilienpreise so stark gestiegen wie nie zuvor: Der „S&P/Case-Shiller 20-City Composite Home Price Index“ stieg von September 2019 bis September 2021 um 27,1 % auf 276,5 Punkte und auf Jahresbasis beschleunigte sich der Anstieg auf +19 %. Zweistellige Preisanstiege herrschen auch in China vor und in den acht Großstädten Australiens stiegen im zweiten Quartal 2021 die Wohnimmobilienpreise gegenüber dem Vorjahreszeitraum zwischen 12,8 % (Darwin) und 19,3 % (Sydney).

Notenbanken und Superreiche sorgen für „Mondpreise“
In Europa stiegen die Hauspreise im zweiten Quartal, gemessen am Hauspreisindex (HPI) auf Jahresbasis im Euroraum um 6,8 % und in der EU um 7,3 %. Dies ist die höchste jährliche Zunahme im Euroraum seit dem vierten Quartal 2006 und in der EU seit dem dritten Quartal 2007. Noch im dritten Quartal 2020 stiegen die Preise im Euroraum und der EU um je 5,0 bzw. 5,3 %. Im zweiten Quartal 2021 die auf Jahresbasis höchsten Preissteigerungen verzeichneten Wohnimmobilien in Estland (16,1 %), Dänemark (15,6 %) und Tschechien (+14,5 %), während die Preise einzig in Zypern (-4,9 %) fielen.

Drei Faktoren sind hier die treibenden Kräfte, wovon zwei geldpolitischer Natur sind, nämlich die historisch niedrigen Zinsen und die stark expandierende Geldmenge, die sich bis dato primär in Asset-Inflation manifestierte. So stieg im Euroraum in den drei Jahren bis Juli 2021 die Geldmenge M3 um 7,4 % p.a. auf mehr als 15 Bio Euro. Noch wilder war zuletzt die Geldmengenexpansion der Fed, nämlich um 12,8 % auf Jahresbasis bis September 2021. Ein weiterer Faktor ist die schiefe Vermögensverteilung und die Flucht der Superreichen in Betongold. Bereits Daten aus dem Jahr 2012 zeigten, dass weltweit weniger als 100.000 Personen, also 0,001 % der Weltbevölkerung, mehr als 30 % des weltweiten Finanzvermögens kontrollieren. Heute ist die Relation vermutlich noch wesentlich krasser. Während die Bar-Immobilienkäufe der Superreichen die Preise weiter nach oben treiben, kann sich in zahlreichen Städten eine durchschnittliche Familie keine 100-m2-Wohnung mehr leisten. Sogar in Innsbruck kosten neue Wohnungen mittlerweile bis zu 14.000 Euro pro m2 und in Wien sind Preise jenseits der 7.000 Euro pro m2 normal. Schon seit mehr als zehn Jahren hoffen deshalb viele Mieter insgeheim auf einen „Immobiliencrash“, um eines Tages doch noch zum Wohneigentum zu kommen. Bis dato blieb es nur Wunschvorstellung.

Wann droht dieser Immobiliencrash?
Wenn sich die monetären Rahmenbedingungen ändern, die Notenbanken weltweit ihre Anleihenkäufe einstellen und beginnen, die Leitzinsen anzuheben, wird es ab einem gewissen Zinsniveau kritisch für Immobilienspekulanten. Doch das ist noch Zukunftsmusik. Wesentlich schneller könnte es jedoch in Deutschland Vermögenssteuern geben. Mietobergrenzen und Leerstandsabgaben wären weitere mögliche Szenarien. Auch Ökoauflagen für alte Häuser wie z. B. verpflichtende Vornahmen thermischer Sanierungen wären denkbar. All dies kann genau-so belasten wie etwaige Zwangshypotheken zur Finanzierung der Folgen der Corona-Krise. In Österreich könnten Banken verpflichtet werden, für Immobilienkredite mehr Eigenmittel zu verlangen.

Wie stark im Ernstfall die Wohnimmobilienpreise fallen können, zeigt ein Überblick über vergangene Immobilien- und Bankenkrisen in den Länder Norwegen (1987 bis 1993: -42 %), Schweden (1991: -26 %), Japan (1991 bis 2002: -65 %), Finnland (1991 bis 1994: -49 %) und USA (2007 bis 2009: -3 2 %).

Die aktuell massive Abweichung der Immobilienpreise vom langjährigen Trendverlauf wird voraussichtlich kein Dauerzustand sein. Zu viele kritische Faktoren brauen sich bereits für die kommenden Jahre zusammen, insbesondere von politischer Seite. Somit ist es nicht auszuschließen, dass auch hierzulande bis 2030 die eine oder andere heute fast unbezahlbare Wohnung wieder zum halben Preis erhältlich sein wird.

Foto: AdobeStock / Redpixel

 

 

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