Christian Sec. 2023 sah sich der Immobilienmarkt mit massiven Zinserhöhungen konfrontiert, was zwar die Immobilienrenditen in allen Anlageklassen erhöhte, sich aber negativ auf die Immobilienwerte auswirkte. So verzeichneten die Bestandsimmobilien des Immobilienentwicklers Immofinanz Abwertungen von 186,8 Millionen Euro. Dabei war der Euroraum stärker von den Abwertungen betroffen als der CEE-Raum. Die Renditen in den Jahren davor waren aufgrund der niedrigen Zinsen und der hohen Aufwertungen der Immobilien stark gestiegen. Der Effekt in Westeuropa war dabei stärker als im CEE-Raum, erklärte die Immofinanz auf Anfrage des Börsen-Kurier.

Bei der CA Immo beträgt der CEE-Anteil am Gesamtportfolio des Büroimmobilienspezialisten etwa 27 %, jedoch betrafen nur rund 16 % der gesamten Abwertungen, rund 87 Millionen Euro, im vergangenen Jahr diese Region. Aktuell sind in den CEE-Märkten die Immobilienwerte stabiler im Vergleich zu den steigenden Finanzierungskosten, zieht die CA Immo einen Vergleich zu Westeuropa. Viele Analysten gehen davon aus, dass die Finanzierungskosten in der CEE-Region wohl noch für längere Zeit deutlich höher liegen werden als in der Eurozone. Hohe Inflationsraten von bis zu 20 % im CEE-Raum haben zu höheren Leitzinsen der CEE-Notenbanken im Vergleich zur EZB geführt.

Höhere Renditen
Zum Unterschied zu den reiferen Immobilienmärkten in Westeuropa bieten die CEE-Märkte höhere Renditen bei geringeren Transaktionsumsätzen, so die Immofinanz. Dabei bestehe in Zentral- und Osteuropa nach wie vor Aufholbedarf in puncto nachhaltiger und innovativer Office- und Retail-Lösungen. Die Spitzenrenditen liegen in den großen CEE-Metropolen Budapest (6,75 %), Prag (5,40 %), Warschau (5,85 %) über denen von Wien (5,0 %) oder den deutschen Städten, wie die Zahlen des CA-Immo-Geschäftsberichts zeigen.

Für Warimpex, den Immobilienentwickler von Büros und Hotels, ist Polen mit einem Portfolio-Anteil von mehr als 40 % einer der wichtigsten Märkte. Das Unternehmen sieht gerade in der höheren Wachstumsdynamik der Gesamtwirtschaft die Attraktivität des Marktes. „Das wirkt sich positiv auf den Büromarkt aus“, so die Warimpex. Vor allem auch deswegen, weil das dynamischere Wachstum auf ein knappes Angebot stößt. Viele Büroprojekte wurden während Covid eingestellt, hört man aus der Branche.

Unterschiedliche Schwerpunkte
Für die CA Immo liegt der Fokus in den CEE-Ländern auf gewerblichen Klasse-A-Gebäuden in den jeweiligen Hauptstädten. In den CEE-Ländern bedeutet dies nach dem angekündigten Marktausstieg aus Ungarn: Konzentration auf Prag und Warschau im Prime-Bürobereich. Bei der Immofinanz liegt der CEE-Anteil im Bestandsportfolio bei rund drei Viertel, wobei im Gegensatz zu ihrem Bestand in Österreich und Deutschland ein stärkerer Fokus auf das Einzelhandelssegment gelegt wird. So steht die Stärkung des Einzelhandelsportfolios durch Eigenentwicklungen sowie selektive Zukäufe im Fokus. In Kroatien entstehen der-zeit sechs neue Retail-Parks. Die Warimpex wiederum konzentriert sich auf hochqualitative Büro-Developments in mittelgroßen Städten Polens.

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