Marius Perger. Als „perfekten Sturm“ hat die UBM Development bereits 2022 die aktuelle Lage der Immobilienbranche charakterisiert und 2023 das Jahr im Geschäftsbericht als „annus horribilis“ bezeichnet. Doch der Tiefstpunkt könnte für die Immobilienwirtschaft bereits durchschritten sein, wie CEO Thomas Winkler im Gespräch mit dem Börsen-Kurier betont. Nicht umsonst sei „don’t be too late for 2028“ das inoffizielle Motto der heurigen „Expo Real“, der größten internationalen Fachmesse für Immobilien und Investitionen im DACH-Raum.

Positiv stimmen Winkler die steigenden Verkaufszahlen im Wohnbau. Allerdings handle es sich offensichtlich ausschließlich um Individualkäufer, die davon ausgehen würden, „dass es nicht mehr billiger wird“. Ein Beispiel dafür sei das „Village im Dritten“, bei dem UBM an mehreren Teilprojekten beteiligt ist. Innerhalb von fünf Monaten habe man mehr als 50 % des ersten Baufelds verwerten können, Winkler spricht in diesem Zusammenhang von einem „Rückstaueffekt“. Anleger von Vorsorgewohnungen würden dagegen der-zeit noch weitgehend ausfallen, institutionelle Investoren seien sogar komplett vom Markt verschwunden, weil die Mietrenditen zu niedrig seien.

Optimistisch zeigt sich Winkler für das zweite Halbjahr, für das er den Verkauf von 150 bis 200 Wohnungen erwartet – allerdings auch aufgrund einer Ausnahmesituation bei einem Projekt in München, an dem UBM mit einem Drittel beteiligt ist. Dort habe Münchner Wohnen für Beschäftigte im Umfeld der Stadt München 124 Wohnungen (100-%-Sicht) gekauft. Aber auch sonst erkennt Winkler Anzeichen für einen Umschwung. Vor allem in Deutschland sei die Nachfrage nach Wohnungen der-zeit deutlich höher als das Angebot. Das Segment Gewerbe/Büro finde aber noch immer kaum Käufer, Grund sei, dass die Preise für institutionelle Investoren zu hoch erscheinen.

Ein zu teures Produkt
Wenn es zu einem bestehenden Preis keine Käufer gibt, müsse man überlegen, wie das Produkt billiger werden kann, sagt Winkler. Kosteneinsparungen sollten aufgrund von Notverkäufen und der allgemeinen Immobilienkrise vor allem beim Kauf von Grundstücken möglich sein. Und auch die Baukosten müssten sinken, denn zu-letzt sei es zu einer Entkoppelung der Baupreise vom Verbraucherpreisindex gekommen. Dies bedürfe einer Korrektur. Winkler: „Langfristig können die Baupreise nur mit der Inflation steigen.“ Ermöglicht werden sollte dies durch Vereinfachung, beispielsweise durch Flexibilität bei Raumhöhe, Raumtemperatur oder bestimmten Vorschriften, durch Standardisierung („mehr Fabrik, weniger Baustelle“) und Modularisierung („Fertigbadzellen als erster Schritt einer Entwicklung“). Weitere Einsparungen seien auch bei den Nebenkosten möglich.

Chancen wahren mit neuer Anleihe
Stolz zeigte sich UBM zuletzt im Halbjahressbericht über die hohe Liquidität. Diese betrug per 30. Juni mehr als 179 Millionen Euro, was gegenüber dem ersten Quartal einem Zuwachs von mehr als 50 Millionen Euro entsprach und auch mehr war als zu Ende des Vorjahres. Es mag deshalb überraschen, dass nun die Begebung einer neuen Anleihe erfolgt.

Man wolle das erste „Window of opportunity“ nutzen, erklärt Winkler dazu, denn ein billigerer Ankauf von Grundstücken funktioniere nur, wenn man Geld dafür hat. Darüber hinaus biete man den Anleihegläubigern der 2025 bzw. 2026 fälligen Anleihen den Umtausch in die neue Anleihe an. Ziel sei es, das Rückzahlungsprofil nach hinten zu verschieben und zusätzlich neues Geld zu bekommen. UBM habe in den letzten Jahren Anleihen im Volumen von 250 Millionen Euro aus eigener Kraft zurückgezahlt, auf Dauer würde das aber bedeuten, dass man als Unternehmen zu klein wird: Dank der neuen Anleihe müsse man den Erlös aus den Verkäufen nicht mehr für den Anleihen-Rückkauf vorhalten. Die Ankündigung, 2024 Liquidität gegenüber Profitabilität zu bevorzugen, werde man „gnadenlos umsetzen“, so Winkler.

Strategiewechsel war richtig
UBM hat in den vergangenen Jahren ja nicht nur mit der aktuellen Immobilienkrise, sondern in Corona-Zeiten mit dem Zusammenbruch des Tourismus zwei Mal einen „perfekten Sturm“ erlebt. Der damals vollzogene Strategiewechsel mit dem weitgehenden Ausstieg aus dem Hotelgeschäft erweise sich im Rückblick auch heute noch als richtig, sagt Winkler.

Zwar seien die Touristen zurück, doch der „Revenue per available room“ (Erlös pro verfügbarem Zimmer; eine wichtige Kennzahl in der Hotellerie, Anm.) sei nicht mit der Inflation gestiegen, in manchen Städten sei die Auslastung noch immer nicht auf dem Stand von 2019 und der Personalkostendruck sei enorm, weil das Personal nach der Pandemie nicht zurückgekommen ist. Dazu komme, dass es nach wie vor praktisch keine großen Hoteltransaktionen gebe und eine Besserung am Markt nicht wirklich in Sicht sei. „Hätten wir den Strategiewechsel nicht gemacht, dann hätten wir statt vier heute 16 schwer verkäufliche Hotels“, so Winkler.

Foto: UBM