Patrick Baldia. In den vergangenen zwei Jahren war die Lust der Österreicher, eine Immobilie zu kaufen, bekanntlich überschaubar. Und angesichts der herausfordernden Rahmenbedingungen mit steigenden Zinsen, verschärften Kreditvergaberichtlinien sowie hoher Inflation und Baukosten sollte das auch nicht verwundern. Zu hoch war die Unsicherheit, wie sich die Kaufpreise weiter entwickeln werden.

Stattdessen boomte die Nachfrage nach Mietwohnungen. Allein im Vorjahr stiegen laut EHL Immobilien die Mietpreise im Durchschnitt um 6,2 bis 7,7 %. Wie eine Analyse von Immoscout 24 aufzeigt, kosteten Mietwohnungen in Wien 2024 19,2 Euro pro Quadratmeter.

Nicht von der Hand zu weisen ist allerdings, dass sich eine positive Wende am Immobilienmarkt abzeichnen dürfte. Bei der s Real verweist man etwa auf die Befreiung von Grundbuch- und Pfandeintragungsgebühr bei privaten Immobilienkäufen, die Einsparungen von bis zu 11.500 Euro ermöglicht, sinkende Zinsen ab der zweiten Jahreshälfte sowie auf die Ankündigung, dass die KIM-Verordnung per 30. Juni 2025 auslaufen wird. Angesichts der „spürbaren Erleichterungen“ würden immer mehr Menschen am Markt aktiv werden bzw. die Anfragen nach Eigentumsimmobilien würden steigen.

„Die Wohnbauproduktion ist weiterhin rückläufig. Daher ist jetzt ein ausgezeichneter Zeitpunkt für einen Immobilienkauf, da es noch viel Angebot am Markt gibt“, sagt Martina Hirsch, Geschäftsführerin der s Real. Die Auswahl an Immobilien sei sogar so groß wie schon lange nicht. Käufer könnten sich ein Investment in Ruhe überlegen und auch der Verhandlungsspielraum bei den Verkäufern sei größer als in der Vergangenheit.

Weitere Mietanstiege erwartet
Ein wesentliches Argument für Anleger: Auf drastisch zurückgehende Mieten deutet in absehbarer Zeit wenig. Vor allem nicht die Kombination aus sinkendem Angebot bei hoher Nachfrage – Stichwort: stark positive Bevölkerungsentwicklung in den heimischen Metropolen. Denn die Bautätigkeit der Entwickler war zuletzt rückläufig und wird angesichts des Rückgangs bei den Baugenehmigungen auch so schnell nicht wieder an Fahrt aufnehmen. Gegenüber dem Börsen-Kurier bestätigen Makler, dass sie sich bei Vermarktungsstarts kaum retten könnten vor Anfragen.

Nachdem im Vorjahr bereits um rund ein Viertel weniger Mietwohnungen fertiggestellt wurden, erwartet man bei EHL Immobilien heuer jedenfalls ein sattes Minus von 60 % gegenüber 2024. Nicht mehr als 1.800 Wohnungen sollen fertig werden. „Diese Entwicklung markiert den stärksten Einbruch in den vergangenen zehn Jahren und bringt den Mietwohnungsmarkt weiter unter Druck“, so das Fazit von EHL Immobilien. Wenig hilfreich ist da, dass auch das Angebot an Bestandsmietwohnungen äußerst überschaubar ist.

Im Eigentumsbereich nimmt neben der Nachfrage im Eigennutzersegment jedenfalls auch die Dynamik am Anlegermarkt zu. „Auch wenn die Option mit dem klassischen Modell samt Vorsteuerabzug derzeit seltener gezogen wird“, so die Experten von EHL Immobilien. Beim Marktführer Remax sieht man die steigende Mietnachfrage zwar als gute Motivation für Anleger, zu investieren, allerdings dämpfe das allgemeine Zinsniveau derzeit die Renditeerwartungen. Auch wären alternative Anlageformen attraktiver. Sehr wohl nachgefragt wären preislich besonders interessante Wohnungen mit Renditen von mehr als 4,5 %.

Worauf sollten Anleger achten? Bei neuwertigen Immobilien sollte die Nettomietrendite bei mindestens 3,5 bis 4 % liegen, empfehlen Experten. Etwas höher sollte sie aufgrund der höheren Instandhaltungskosten und längeren Lebensdauer bei älteren Objekten sein. Ideal für eine attraktive Immobilienrendite ist jedenfalls ein attraktiver Kaufpreis bei einer möglichst hohen – aber noch immer ortsüblichen – Miete. Entscheidend für ansehnliche Mieteinnahmen wären dabei eine gute Lage und Infrastruktur. Damit gehen auch ein geringerer Leerstand und die Chance auf steigende Mieten einher.

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