Immobilieninvestments auf dem Prüfstand
Der OGH hat zuletzt vor allem Vermietern diesbezüglich Kopfzerbrechen bereitet. (05.02.)
Birgit Kraml. Wer Immobilien kauft, investiert in Wertsteigerung und Rendite. Wesentliches Kriterium sind dabei in der Regel die Bestandverträge. Neben der Miete spielen die Betriebskosten eine wesentliche Rolle, da sie – aus Vermietersicht – so weit wie möglich auf den Mieter überwälzt werden sollen. Auch das Mietrechtsgesetz sieht vor, dass die vom Vermieter aufgewendeten Kosten für das Gebäude vom Mieter zu tragen sind.
Der Oberste Gerichtshof (OGH) hat in den vergangenen Jahren vor allem Vermietern diesbezüglich Kopfzerbrechen bereitet. Vorgegebene Klauseln (also solche die Allgemeine Geschäftsbedingungen gleichkommen bzw. vom Vermieter vorgegeben werden) müssen, wenn das Gegenüber Verbraucher ist, transparent sein.
Eine in AGB oder Vertragsformblättern enthaltene Vertragsbestimmung ist unwirksam, wenn sie unklar oder unverständlich abgefasst ist. Gemäß OGH ist jede Bestimmung, die nicht im Einzelnen ausgehandelt wurde, eine allgemeine Geschäftsbedingung, auch dann, wenn der Vertrag individuell ausgearbeitet, aber einseitig vorformuliert wurde. Es reicht nicht aus, dass er erörtert wurde, vielmehr muss der Unternehmer zur Änderung des von ihm verwendeten Texte erkennbar bereit sein. Der OGH stellte klar, dass das Versenden eines Vertrags „zur Durchsicht“ dabei nicht ausreiche, um die Verhandlungsbereitschaft des Unternehmers kundzutun.
Konkret sah ein Vertrag vor, dass der Mieter „Bewirtschaftungskosten“ zu tragen hätte, wobei hier mit dem Adverb „insbesondere“ auf die §§ 21 ff MRG verwiesen wurde. Die beiden Erstinstanzen sahen im Adverb keine Verletzung des Transparenzgebots, der OGH stoß sich daran: Das Adverb ließe die Kläger im Unklaren darüber, was als Bewirtschaftungskosten zu verstehen sei. Er ließ den restlichen Teil der Bestimmung, der klar und eindeutig auf Betriebskosten gemäß §§ 21 ff MRG verwies, nicht gelten, da nach § 6 Abs 3 KSchG unklare und unverständliche Vertragsbestimmungen zur Gänze unwirksam sind und auch eine geltungserhaltende Reduktion nicht möglich ist.
Der Mieter kann daher sämtliche über die Jahre bisher bezahlten Betriebskosten zurückverlangen und muss auch in Zukunft keine Betriebskosten zahlen. Ob unter diesen Bedingungen ein Vermieter den Vertrag abgeschlossen hätte, darf dahingestellt bleiben.
Diese Entscheidung ist auch insofern bemerkenswert, als es nicht um eine Verbandsklage ging, die sich gegen typische Vertragsformblätter, die x-fach verwendet werden, oder gegen Kleingedrucktes, das ein Verbraucher überlesen könnte, richtete, sondern gegen einen individuell formulierten Mietvertrag, wobei sich Vermieter und Mieter auch kannten und befreundet waren und im Vorfeld auch mieterfreundliche Zugeständnisse vorbenommen worden waren. Auch auf die Frage, dass die Transparenz durch dispositives Recht (konkret §§ ff 21 MRG) klargestellt wären, ließ der OGH offen.
Davon abgesehen, dass Verbrauchern offensichtlich jegliches Verständnis und Mündigkeit abgesprochen wird, werden mit solchen Entscheidungen der Wert der Vertragsfreiheit und der (Jahrtausende alte!) Grundsatz „pacta sunt servanda“ in Frage gestellt.
Autorin Dr. Birgit Kraml, LL.M. ist Partnerin und leitet das Immobilienrechtsteam bei DLA Piper Rechtsanwälte in Wien