Der Staat taumelt durch die Immo-Wirtschaft
Florian Beckermann. Die börsengelisteten Immobilienkonzerne sind nur noch ein Schatten früherer Glanzzeiten. Nicht nur die Zinswende ist daran schuld. Die Geschäftsmodelle sind gestresst: Mietern und Vermietern galoppieren die Kosten davon. Der Staat generiert sich nicht unbedingt hilfreich. Wie das Beratungsunternehmen PwC und der Thinktank ULI (Urban Land Institute) jüngst veröffentlichten, gehört „De-Globalisierung“ zu den wichtigsten Immobilientrends für 2026. Diese Priorisierung lokaler Interessen ist schwierig zu managen. Der Staat hat entscheidenden Einfluss auf die langfristige Gestaltung des Geschäftsmodells. Durch das Fehlen des konsequenten, fachspezifischen Durchdenkens taumeln staatliche Maßnahmen gefährlich herum.
Als Anlassgesetzgebung mit merkwürdigem Echo kann man die steuerliche „Lex Benko“, das Umsatzsteuervorabzugsverbot für repräsentative Luxusimmobilien jenseits der Zwei-Millionen-Euro, bezeichnen. Was genau „repräsentativ“ sein soll, ist fraglich. Ferner scheint der Mietertrag aus solchen Immobilien umsatzsteuerfrei zu sein (Umsatzsteuerneutralität). In aller Konsequenz ist die „Lex-Benko“ ein Luxusimmobilienförderprogramm, Herr Marterbauer?
In Österreich ist die Mietzinshöhe weitgehend indexiert und so stark von lokaler Inflation abhängig. Die Echoeffekte der Inflation zu berücksichtigen, gehört zu den wichtigsten und kompliziertesten Aufgaben des Staates. Beispielsweise schlagen Energiepreis-Kapriolen direkt in den Betriebskosten, wie auch (verzögert als Inflationstreiber) in den Mietzinsen, zu. Ein doppelter Effekt auf die Mieterkosten insgesamt.
Wenn nun nach mehr als 43 Jahren Stillstand eine Grundsteueranpassung der Bemessungsgrundlage durch die Gemeinden gefordert wird, ist das fiskalisch verständlich. Der Aufschrei, der in Deutschland bei dieser Übung jüngst schrillte, ist noch nicht verklungen. Aufgrund der Umlagefähigkeit verteuert es die Betriebskosten in unbekannter Höhe für alle Mieter. Das Geschäftsmodell des Mieters bröselt weiter – muss Österreich immer Deutschlands Fehler kopieren? Ein mehrjähriger Anpassungsplan könnte abhelfen.
Deutsche Immo-Statistiken geben genug Anlass für gescheite staatliche Flexibilität. Der Büromarkt kämpft mit zu viel Fläche. Seit der Corona-Pandemie ist „Homeoffice“ das neue „Normal“ – keine unumstrittene These. Die Folgen sind erheblich. In Deutschland rechnet man mit einer Verdoppelung der bisherigen Leerstandsquote für die Top-9-Städte (auf 12 %). Davon besonders betroffen sind ältere B-Lagen-Gebäude mit Schwächen bei der ESG-Zertifizierung. ESG-zertifizierte Gebäude erzielen in Europa eine im Schnitt 6 % höhere Miete bei niedrigen Leerstandsquoten (6 %). Oder der Einzelhandel: Unter dem „Alpdruck“ des Strukturwandels im
Einkauf (Stichwort: Versandhandel) verschwanden zwischen innerhalb von drei Jahren 17,9 % der Modegeschäfte aus deutschen Innenstädten – teilweise kompensiert durch Gastronomiezuwachs. Aus diesen Fakten lassen sich nicht nur immobilienpolitische Wünsche ableiten.
Autor Florian Beckermann ist Vorstand des IVA, Interessenverband der Anleger, www.iva.or.at
